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M’hamed Sahraoui, P-DG de SOPIREF |
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Créer un climat de sérénité entre les promoteurs, les acquéreurs et l’administration |
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Qui mieux que M’hamed Sahraoui peut nous parler des différents problèmes rencontrés par les promoteurs immobiliers dans l’exercice de leur fonction. Du haut de sa longue expérience, le P-D-G de Sopiref répond crûment à nos questions. |
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Transaction d’Algérie: D’abord, pouvez-vous nous brosser un état des lieux de la promotion immobilière en Algérie?
M’hamed Sahraoui: La promotion immobilière, comme toute activité, a des problèmes qui lui sont propres. Parler du développement de la promotion immobilière, c’est tout de suite buter sur le problème du foncier, auquel, jusqu’à présent, on n’a pas encore trouvé de solutions parfaites. Il semble que les textes qui ont été dernièrement promulgués qui privilégient la vente de terrain d’assiette par voie d’adjudication, semblent ne pas plaire à tous les promoteurs, car, ces derniers estiment qu’il faut, pour exercer cette activité, avant tout, prendre en compte, les compétences réelles et le savoir-faire du promoteur. La facilité d’accès au foncier va entraîner de facto un redéploiement significatif de la promotion immobilière. Il y a lieu de rappeler que la nouvelle loi sur la le sujet est en préparation et, normalement devrait suppléer à certaines anomalies ou vides juridiques, enrichie qu’elle sera de l’expérience issue la loi de 1993. Toutefois, ce n’est qu’un avant-projet qui va suivre, selon le ministre, tout un itinéraire. Quand le ministre affirme, en parlant des promoteurs immobiliers, qu’ils seront partie prenante dans cette nouvelle loi, je considère que nous sommes sur la bonne voie. Pour rappel, la loi de 1993 n’a pas considéré le promoteur immobilier au centre des préoccupations du législateur. L’arsenal juridique a tout fait pour protéger essentiellement l’acquéreur alors que le promoteur est confronté à beaucoup de difficultés aussi bien avec les acquéreurs qu’avec l’administration (Sonelgaz, Seaal, les Douanes, non respect des échéances de paiement par les acquéreurs etc…) et il a besoin d’être également protégé.
Avez-vous relevé des points positifs dans cet avant-projet de loi?
Oui, d’abord, lors de la dernière assemblée de l’UNPI (Union Nationale des Promoteurs Immobiliers), j’ai affirmé que, sur l’ensemble du texte de l’avant-projet de loi, il y a de nombreux points positifs, mais en même temps, il y a d’autres points qui méritent d’être discutés. Si cette loi devait avoir un caractère définitif, il est bon d’associer tous les acteurs du domaine. Cette première mouture a le mérite d’exister parce qu’elle peut enclencher, d’elle-même, une réflexion. Je suppose qu’il va y avoir un tour de table où les promoteurs pourront apporter leurs contributions et au final, cette loi devrait permettre de créer un climat de sérénité aussi bien pour les promoteurs, que pour les acquéreurs et même pour l’administration.
Concrètement, quelle est la différence entre le promoteur et l’entrepreneur?
L’entrepreneur est celui qui réalise sur le terrain les travaux qui ont pour finalité : L’achèvement d’un projet, sur la base d’un marché de réalisation qu’il aura contracté avec le maître de l’ouvrage. Tandis que le promoteur est une personne qui acquiert un terrain réunit des capitaux sollicite un architecte ou un bureau d’études dans le but de réaliser les plans puis fait construire des biens immobiliers pour les vendre soit à l’état fini ou en devenir (vente sur plans) avec un échéancier préalablement négocié avec le client. Il devra également suivre toutes les étapes de son projet jusqu’à son terme. Il s’agit d’un chef d’orchestre contrairement à l’entrepreneur qui est le réalisateur des travaux.
Qu’en est-il de la garantie financière et de la garantie d’achèvement contenu dans le nouveau texte de loi?
La garantie financière c’est d’abord la capacité financière du promoteur. C’est une des conditions pour être éligible au métier de promoteur immobilier. Il s’agit d’une sorte d’assurance pour se prémunir d’une éventuelle déconfiture en cours de route aussi bien pour ses clients que pour lui-même. Comme vous le savez, les banques demandent des garanties pour tout crédit. Elles ont des réflexes prudentiels que nous comprenons. Essentiellement, il ya l’hypothèque sur le foncier ainsi que d’autres formes de garanties. Quant à la garantie d’achèvement, c’est un concept introduit dans l’avant-projet de loi. Personnellement, je pense que c’est un des points forts de ce nouveau texte en ce sens qu’il préserve les intérêts des acquéreurs dans la mesure où même s’il y a défaillance du promoteur pour x raisons (décès, faillite …) le projet sera quand même poursuivi. Le projet ira à son terme et par conséquent, les intérêts des acquéreurs seront préservés.
Quelles sont les raisons pour lesquelles certaines promotions n’ont pas été achevées? Et quelles solutions préconisez-vous pour éviter les « scandales» immobiliers du passé, comme celui de la promotion d’Ouled Fayet?
D’abord, on s’étonne que, dans le cas de la promotion d’Ouled Fayet, les pouvoirs publics, l’APC en premier, n’ait pas arrêté, dès le départ, un chantier, qui apparemment ne bénéficié ni d’acte, ni de permis de construire et dont l’assiette qui était, en plus, partiellement revendiquée par le ministère de l’environnement dans le cadre du projet des grands vents. Personne n’est sorti gagnant dans cette affaire. Je souhaiterai que cela ne se reproduise plus jamais et pour ce faire, il suffit que tous les systèmes en place jouent leur rôle, notamment la police de l’urbanisme de l’APC.
Et, concernant les retards dans les livraisons des logements relatifs à la vente sur plan. Avez-vous été confronté à ce genre de problème?
Je suis bien placé pour vous parlez des retards puisque, moi-même, j’ai eu des retards considérables qui ne sont pas de mon fait. Pour vous donnez un exemple, j’ai demandé, concernant la promotion URBA 2000, à être alimenté en eau potable, depuis quatre années déjà , ce n’est qu’au mois d’août dernier que l’administration a réagi après avoir intervenu en haut lieu. Ce genre de problème a pénalisé mes clients, puisqu’ils n’ont pu habiter en l’absence d’eau potable. D’une manière générale, l’administration ne suit pas le même rythme auquel est astreint le promoteur. Théoriquement, les pouvoirs publics estiment, dans le cadre de cette nouvelle loi, qu’une promotion immobilière doit être réalisée entre 18 et 24 mois. Or, une promotion de 100 logements n’a absolument rien à voir avec une autre avec un programme de 1000 logements. Aussi, un terrain accidenté implique des travaux plus importants qu’un terrain plat. Donc, ce paragraphe doit, à mon sens, être revu. Il ya beaucoup de paramètres qui doivent être pris en considération; c’est le cas des temps d’examen des dossiers qui passent par beaucoup de sous- directions (protection civile, hydraulique, la Duch ...). Le processus est parfois très long . Peut-être, que les pour faire face aux nombreux dossiers à traiter, le personnel fait défaut. Les études géotechniques pour l’analyse des sols mettent aussi trop de temps, de même que le passage au CTC. Tout cela pénalise le promoteur.
Au bout du compte, certains promoteurs demandent aux futurs acquéreurs de rajouter des sommes considérables pour achever leur bien immobilier.
Trouvez-vous cela normal?
n Absolument pas! En ce qui me concerne, je n’ai jamais demandé un sou de plus à mes clients. Les prix n’ont jamais changé d’un centime concernant l’ensemble de mes projets immobiliers. Je n’ai d’ailleurs jamais utilisé une faveur de la loi qui me permet de renchérir les prix de 10% en fonction des fluctuations du prix des matériaux. Je trouve inadmissible qu’un promoteur demande à ses clients de rajouter de l’argent au delà de ces 10%. Il faut savoir qu’un futur acquéreur a un budget bien défini, donc, s’il y a réévaluation impromptue, celle-ci peut être vécue comme un drame.
Bénéficiez-vous d’un soutien de l’Etat?
Le soutien concerne seulement les logements aidés tels que le LSP ou l’AADL, mais pas pour le promotionnel libre. Pour ma part, je ne réalise que du promotionnel libre donc je ne suis pas concerné. Par contre, une aide est prévue pour les logements sociaux au niveau de l’achat du foncier avec un abattement de 80%. Il est à regretter qu’il n’y a pas de marché foncier pour le promotionnel libre. Il serait souhaitable de créer une institution semblable à l’ANIREF qui gère le foncier industriel pour aussi bien le secteur public que privé. A ce moment là , l’avenir de la promotion immobilière peut se développer pour accompagner de manière significative les programmes étatiques.
Selon vous, pourquoi le marché de l’immobilier reste excessivement cher?
Tout simplement parce que les matières premières et la main d’œuvre qualifiée sont chères. Parfois les prix passent du simple au double, c’est le cas, par exemple, de l’acier dont la tonne est passée de 5000 à presque 10000 DA en l’espace d’une année pour redescendre de moitié quelques mois après. L’impact sur le surcoût ne peut qu’être évident. Il en va ainsi pour le ciment dont on n’arrive pas à avoir un quota suffisant et qui se vend au marché noir à 800 DA le sac. Il y a plus de 20.000 registres de commerces ayant la qualité de promoteur immobilier, or, seulement 1500 activent et parmi eux, à peine 1200 sont adhérents au FGCPI. La raison de la cherté de l’immobilier peut s’expliquer aussi par le petit nombre de promoteurs immobiliers et l’insuffisance de l’offre dans les grandes agglomérations. On peut légitimement d’ailleurs se poser la question sur les 18 500 Registres de Commerce non actifs.
A. A.
http://www.transactiondalgerie.com/index.php?option=com_content&view=article&id=14920:mhamed-sahraoui-p-dg-de-sopiref--lcreer-un-climat-de-serenite-entre-les-promoteurs-les-acquereurs-et-ladministrationr&catid=2:actualite&Itemid=18
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